Kênh huy động vốn mới cho bất động sản

Chưa có hành lang pháp lý để Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản hoạt động. Các chứng chỉ của Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản cũng được niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, vừa cho biết đang cho TP.HCM thí điểm xây dựng Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Thông tin này đưa ra trong bối cảnh kênh bất động sản (BĐS) trầm lắng vì thiếu vốn. Việc cho thí điểm này cũng được nhiều doanh nghiệp (DN) phát triển BĐS đón nhận và xem như một liều thuốc giúp làm hồi sinh thị trường.

Đầu tư không sợ rủi ro

Theo tài liệu của Trường ĐH Quốc gia Singapore và Tập đoàn Ngôi sao Thái Bình Dương (Singapore) cung cấp thì Quỹ Tín thác đầu tư BĐS là một công cụ thị trường vốn. Quỹ này huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào BĐS tạo thu nhập. Cụ thể Quỹ Tín thác đầu tư BĐS sử dụng tiền này để mua những tài sản BĐS có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư BĐS có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn.

Quỹ tín thác đầu tư BĐS thực hiện các hoạt động tài chính BĐS bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển BĐS. Tổng tiền thuê thu được từ một danh mục đầu tư BĐS hay lợi nhuận cùng những khoản thanh toán chủ yếu từ nhiều khoản tiền thế chấp sẽ tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định. Nguồn thu nhập này sẽ được phân bố trở lại cho các nhà đầu tư Quỹ Tín thác đầu tư BĐS dưới hình thức tiền lãi cổ phần.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, cho biết hiểu một cách nôm na thì các quỹ này huy động vốn của cá nhân lẫn pháp nhân gửi vào. Sau đó tiền sẽ được lấy đi để đầu tư vào các danh mục BĐS, có lời thì chia lại cho cổ đông. “Như vậy người góp vốn dù có tiền nhiều hay ít đều có thể gửi vào để đầu tư mà không sợ rủi ro. Quỹ này có cơ chế quản lý chuyên nghiệp, có người giám sát, kiểm toán. Các nhà đầu tư phát triển BĐS có thể nhận vốn từ quỹ này qua các hình thức góp vốn hoặc cho vay” - ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng cho biết, các quỹ này được quản lý theo một mô hình tư vấn từ bên ngòai. Công ty quản lý quỹ thành lập quỹ bằng cách phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng, sau đó giao lại cho một công ty tín thác gọi là công ty thụ thác để quản lý các danh mục đầu tư và hưởng phí quản lý. Công ty này có thể tham gia các hợp đồng quyền tài trợ mua và bán cổ phiếu (put and call option - PCO) của các nhà sở hữu BĐS hoặc nhà đầu tư lớn, từ đó tạo ra doanh thu. Cổ phiếu của quỹ REIT cũng được niêm yết mua bán trên thị trường chứng khoán.

Bao giờ có vốn từ Quỹ Tín thác đầu tư BĐS?

Thực tế hiện nay ở thị trường vốn và bất động sản có nhiều quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đang hoạt động. Có điều khác biệt so với REIT là những quỹ này huy động dòng tiền từ nước ngoài để vào Việt Nam đầu tư.

Vậy hướng đi mới của quỹ REIT ở Việt Nam thì sao? Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), cho biết việc Bộ Xây dựng cho TP thí điểm thành lập Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản là bước đi mới. Các quỹ REIT đã hình thành hoạt động phổ biến trên thế giới và giúp gọi vốn cho kênh BĐS rất hiệu quả.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng từ lúc cho thí điểm và đến khi quỹ này đi vào hoạt động ở thị trường là một quá trình lâu dài. “Để thí điểm làm quỹ REIT, dự thảo hành lang pháp lý phải đưa ra từ Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và tiến tới cho phép triển khai quỹ phải là Chính phủ”. Còn hiện tại việc lập quỹ tín thác như thế nào, DN nào làm… thì hiệp hội mới phổ biến chủ trương, tài liệu về quỹ này cho các DN hội viên.

Tham khảo ý kiến của nhiều DN phát triển BĐS thì hầu hết đều đón nhận thông tin thí điểm thành lập quỹ rất hồ hởi. Nhưng các DN này cũng cho biết chưa thấy cơ quan quản lý về chuyên ngành BĐS hay về thị trường vốn có hướng dẫn. “Thực tế là đến nay vẫn chưa có hành lang pháp lý để quỹ REIT đi vào hoạt động” - tổng giám đốc một công ty BĐS lớn ở TP cho biết.

Theo ôngNguyễn Trần Nam,quỹ Tín thác đầu tư BĐS sẽ được thành lập thí điểm đầu tiên tại TP.HCM vì đây là một thị trường có quy mô lớn và phát triển hơn so với những TP khác. Nếu quỹ này đi vào hoạt động hiệu quả sẽ nhân rộng ra nhiều TP khác, đặc biệt là Hà Nội. Triển vọng phát triển nền kinh tế VN và thị trường BĐS phát triển là nhân tố để hình thành nên các quỹ bất động như REIT và quỹ tiết kiệm nhà ở.

Lịch sử ra đời và phát triển của REIT ((Nguồn: Hiệp hội BĐS TP.HCM)

Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản (REIT) bắt nguồn tại Hoa Kỳ từ năm 1960 và Úc từ năm 1971. Mãi đến cuối thập niên 90 mới diễn ra sự mở rộng nhanh chóng làm biến đổi hai thị trường này. Trong giai đoạn hiện tại với quy mô của toàn thị trường Hoa Kỳ là 307,89 tỉ USD và của Úc là 60,86 tỉ USD. Ở châu Á, REIT đã thâm nhập thị trường trên quy mô lớn trong những năm 2000. REIT châu Á đầu tiên được niêm yết ở Nhật năm 2001, sau đó các nước như Hàn Quốc, Singapore và những nước khác cũng nối gót theo.

(Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh)